澳洲房产投资须遵循房产周期

澳洲房产投资须遵循房产周期



为什么会有房产周期?住宅物业市场的确存在周期。这一次与之前一次还有再之前的一轮没有太多的不同。这一次人们总是在讨论“会有什么不同”。但历史数据显示,的确是有某些变量,当以正确的方式结合时,带动了房地产周期。某些区域住宅市场的某些产品因此有相当大的改善。

五大市场阶段:房地产周期有五个阶段 – 低谷期,上升期,高峰期,衰退期和恢复期。

自1880年以来 – 住房统计数据开始记录的日期 – 澳大利亚已经有10个房产周期。他们平均长度为8年,其中通常有5年上升期(历史记录平均每年增长了11%),期间平均3年的下降期(平均每年下跌511%)。总体而言,澳大利亚住宅物业的业主在物业持有的整个周期,像过去一样享受平均每年8.5%的资本收益。

恢复期市场:在澳大利亚的许多住宅市场的房地产周期处于恢复阶段。有四座城市都在恢复位置,其中包括布里斯班,悉尼,珀斯和达尔文。一些昆士兰地区也进入复苏阶段,例如Bundaberg, Toowoomba, Rockhampton,Mackay和Townsville。Bundy最近的洪水可能放缓恢复的脚步。但大部分的指标表明,Bundaberg即将改善。昆士兰州的三个市场已经开启了复苏之门,这其中就包括伊普斯维奇,黄金海岸和阳光海岸。

恢复阶段的特点是:

销售额增长,价格逐渐增长,增速通常比较温和,收益率提高,更多项目开发。一个更平等的市场,非买方亦非卖方的市场,更广泛的市场影响,所以回到原来的房地产周期前提,这里驱动周期的动力因素包括:

流动性 – 融资以及成本驱动着周期。当更容易融资且价格更便宜时(像现在这样),有助于改善房产市场。若发生相反的情况,住宅周期就进入下降期。澳储行希望如此 – 市场好转便会导致更多的销售额,建筑活动的增多和支出总数的增多。这意味着更多的政府收入,更多的就业机会和更好的公司利润。当情势变得太激烈时 – 即通胀率持续上升 – 澳洲联储将会提升现金利率,提高资金成本。

经济 – 你需要一份工作(它曾经要求是一个全职工作,但这些陈规已不再不适用于今天以投资组合为导向的投资观点),用这份工作来来借贷与购买一处房产。因此,企业的盈利能力排位第一,创造就业机会也是影响周期排名第二的重要因素。这就是为什么我们需要定期报告工作和公司的利润。

信心 – 约翰·凯恩斯曾称之为“动物精神”。这个因素很难确定,更难预测,但又着实重要。这些天来,我们每一个小细节都似乎让我们大惊失色,其实许多都是无关紧要的。市场信心现在正在慢慢好转,但它理应比现在高得多。目前,我们的墙头草的投资心理抑制了住房市场的恢复。

回报 – 当住宅的回报竞争力开始加强,投资风险更小时,投资者会再次开始购买。这种情况正在发生。毛租金收益率在过去的12个月内提高了约0.5%,这吸引了更多经验丰富的投资者。一旦媒体在夜间新闻中开始报告正面的消息时,新手也开始购买。

需求 – 这因素不仅是人口的增长,还包括家庭的创建。总之,这意味着更多的“刚需”。澳大利亚的人口增长速度在近几年显着加快,于是创造更多的新房需求。通常情况下,新移民(当然,增加中更多的是新生儿),会选择市场上的现房。正如我们在过去的文章中概述的,在我们成熟的房产市场有相当多的闲置现房。但当住宅市场复苏时(因以上多个因素的综合影响)- 产生了新的物业需求。父母帮助他们达到30岁的孩子自食其力去生活,购买他们自己的房产,其他原因还包括他们搬离相对拥挤的居住环境等等。

稀缺性 – 新的供应跟不上潜在需求的增加,以及代售或待租的现房数量减少。更多的人参加拍卖会,参观样板房,成交量增大。

人类的本性 – 我喜欢在我的演讲中说“盈亏圆缺”……过于谨慎(像现在这样),造成了房地产市场的疲弱,而贪婪则将其驱动到顶峰。一般来说,我们抱着最坏的打算,但又同时我们真心想要一样东西时,我们一定会想方设法将之实现。“不要”和“还要”是大多数幼儿在初期就掌握很好的两个词汇。可惜这些话此时并不双边平衡。现在,我们需要少一些“不要”而多一些“还要”。

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